商品房70年土地使用权到期之后,我们的房子该怎么办?是自动续约再延长几十年的使用权,还是根据当时的地价补缴土地出让金,或是还有其他新办法?
    从法律层面讲,购房者有权利在土地使用权到期后申请并获得延期的资格,但具体的法律条文却并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。这个政策真空无疑给人们留下了无限的空间,“70年后的续期,还要付出多大的代价?”还能买回使用权吗?

    策划编辑:谭婷彦

    尽管现在“70年土地使用权”的问题饱受争议,但回顾我国改革开放的历史不难发现,从禁止土地租赁、买卖,到允许土地使用权的出让、买卖,这无疑是市场经济发展过程中的一个里程碑式的进步。“住宅用地70年土地使用权”也正是土地制度改革重要的成果之一。

事实上,对土地使用权转让进行时间限制也并非独创,在其制度设计之初就受到了当时香港土地使用和交易制度的影响。而在马来西亚、新加坡等国家,这种转让土地使用权而不转让土地所有权的方式也普遍存在,区别不过是具体年限的不同而已。


    “70年后,我的房子还是我的吗?或者说,要怎样它才能继续属于我呢?”这是每一个商品房拥有者都要面对的问题。

在我国,土地使用权出让的最高年限是:居住用地70年。70年土地使用期满后,土地收归国有,地上建筑物仍然属于业主所有。土地使用权的到期事实上也就意味着房屋整体所有权的到期,这也正是人们会担心“70年后”的根源所在。

刚刚在北京买下一套商品房的陈卓原本并没有去想70年之后的事情,直到她无意中看到《北京市国有建设用地供应办法(试行)》,在这部2005年颁布的地方法规中明确规定,“土地有偿使用期限届满,土地使用者需继续使用土地的,应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请,未申请或者申请未获批准的,期满后的土地使用权由政府无偿收回。”

“届满”“未获批准”“无偿收回”这些字眼让陈卓开始担心自己房子未来的命运。一想到有一天自己倾全家之财买下的房子可能会不属于自己,陈卓心有惴惴。

    在城市里,任何单位和个人进行建设,使用土地,必须依法申请使用国有土地,向政府购买国有土地的建设用地使用权。政府垄断了住宅建设用地供应,房地产商垄断着商品住宅供应。而在现行法律规定中,“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念,土地使用权出让的最高年限是:居住用地70年。

房地产商从政府得到的土地使用期只有70年,如果单纯从契约的角度看,购房者的所有权利都来自房地产商的转让,当然也不能超越房地产商原有权利,土地使用期自然也就不能超过所谓的“70年”。


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